DiaOc24G.com - Sự nổ vỡ bong bóng trên thị trường bất động sản, khởi đầu từ Mỹ, đã
dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái của nền kinh tế thế
giới, kéo dài từ năm 2007 đến nay vẫn chưa kết thúc. Bong bóng trên thị
trường này của VN và của Mỹ có sự khác nhau, chủ yếu là:
Thị trường bất động sản của VN, quan hệ cung – cầu, con nợ, … có khác
với tình hình của Mỹ và các nước phương tây. Tại VN, con nợ là các nhà
đầu tư trên thị trường này nên các NHTM vẫn có khả năng thu hồi được vốn
cho vay ở những mức độ nhất định nên không có khả năng dẫn đến khủng
hoảng tài chính. Vẫn có một nền kinh tế ngầm, gắn với các nhóm lợi ích,
gây những bất ổn trên thị trường bất động sản, chủ yếu qua các hoạt động
đầu cơ, gây sự mất cân đối giả tạo về nguồn cung để đưa giá lên cao
ngất ngưởng. Hậu quả là cầu có khả năng thanh toán ngày càng tụt xuống
thấp nên dẫn đến tình trạng có nhiều khu đô thị mới, biệt thự mới bị bỏ
hoang hàng chục năm. Sự ảm đạm của thị trường này buộc các nhà đầu cơ
phải hạ giá bất động sản, đưa về sát giá trị, nên tuy nhà đầu tư có
thiệt nhưng người có nhu cầu nhà ở được lợi.
Tại Mỹ
Trên thị trường này, có sự mất cân đối giữa cung-cầu theo hướng cầu có
khả năng thanh toán của người dân thấp nên cần có chính sách kích cầu
đối với người dân qua thực hiện cơ chế tín dụng có thế chấp. Do đó,
người dân trở thành con nợ của các NHTM. Phân hóa giàu nghèo ngày càng
mở rộng đã hạn chế khả năng trả nợ của người dân, dẫn đến việc hình
thành một khoản nợ xấu ngày càng tăng. Trong hoàn cảnh đó, lạm phát tăng
cao càng làm suy giảm khả năng trả nợ của người dân. Nạn đầu cơ về dầu
mỏ là giọt nước làm tràn ly, dẫn đến tình trạng người dân-con nợ mất khả
năng thanh toán, đưa các NHTM vào cảnh phải đối mặt với phá sản, dẫn
đến cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.
Tại Việt nam
Thực trạng trên thị trường của VN có khác Mỹ trên mấy lĩnh vực chủ yếu:
Sự khác biệt về quan hệ cung-cầu. Tại Việt nam cung về nhà ở thấp hơn
cầu của người dân. Đó là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc các nhà đầu tư
đổ xô vào thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư sơ cấp không đủ vốn
tự có để thực hiện các dự án đầu tư xây nhà nên đã huy động vốn từ người
có nhu cầu mua nhà bằng phương thức ứng góp một phần tiền mua nhà (coi
như tiền đặt cọc). Trong thực tế, người có nhu cầu mua nhà để ở không có
điều kiện xuất hiện trên kênh này nên người xuất hiện chủ yếu là các
nhà đầu tư thứ cấp. Họ ứng góp tiền mua nhà để bán lại cho người có nhu
cầu thực sự với giá cao hơn.
Có thể nói những nhà đầu tư thứ cấp (và cả nhà đầu tư sơ cấp), về thực
chất, là những nhà đầu cơ trên thị trường bất động sản và, qua đó, dẫn
sự mất cân đối giả tạo về quan hệ cung cầu làm hình thành đến cơn sốt
giá trên thị trường này, gắn với việc tạo một tình trạng giả tạo là cung
nhỏ hơn cầu, làm cho giá nhà tăng lên ngất ngưởng. Sự đội giá này làm
cho cầu có khả năng thanh toán giảm sút nghiêm trọng, càng làm tăng sự
mất cân đối cung-cầu về nhà ở. Từ đó có thể khẳng định là trên thị
trường bất động sản đã có một thị trường ngầm gắn với các nhóm lợi ích,
làm cho thị trường này phát triển không ổn định, đẩy tình trạng khan
hiếm lên cao một cách giả tạo. Trong khi đó, người có thu nhập thấp
không có tiền để mua nhà, ngay cả khi thực hiện chính sách ưu đãi đối
tượng này.
Sự khác biệt về con nợ trên thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư (cả
sơ cấp và thứ cấp) trên thị trường bất động sản lại bị hạn chế bởi nguồn
vốn tự có nên phát sinh nhu cầu huy động vốn để thực hiện các dự án đầu
tư.
Một kênh huy động vốn đầu tư được thực hiện qua con đường tín dụng NH.
Do đó các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản là con nợ chứ không
phải người dân có nhu cầu mua nhà là con nợ của NHTM như ở Mỹ. Khi đến
thời hạn phải thanh toán cho NH, các chủ đầu tư-con nợ ở vào cảnh không
có khả năng thanh toán (chủ yếu vì không bán được nhà đang ở mức giá cao
ngất ngường), dẫn đến hình thành và phát triển các khoản nợ xấu. Trong
trường hợp này, các nhà đầu tư-đầu cơ trên thị trường bất động sản buộc
phải hạ giá bán nhà để kích cầu, tạo nguồn vốn cần thiết để trả nợ NH.
Như vậy là đã xuất hiện hai nghịch cảnh:
Người có nhu cầu mua nhà để ở được hưởng lợi do giá nhà bị hạ thấp. Thế
nhưng tuy giá thấp nhưng vì thu nhập của người có nhu cầu thấp nên tuy
giá có hạ nhưng vẫn cao hơn khả năng thanh toán nên thị trường vẫn có
tình trạng ế ẩm, thể hiện qua những khu đô thị mới, những biệt thự đang
bị bỏ hoang cả hàng chục năm,…
Nhà đầu tư-đầu cơ-con nợ của NH buộc phải chịu lỗ trong kinh doanh vì
buộc phải hạ giá bán nhà nên là người gánh chịu thiệt hại làm cho bong
bóng bất động sản có nguy cơ nổ vỡ.
NHTM vẫn có khả năng thu hồi nợ xấu. Theo các điều khoản tương ứng của
Luật dân sự, NHTM có quyền buộc các nhà đầu tư-đầu cơ-con nợ phải phát
mại tài sản của họ để trả nợ. Đó là sự khác biệt thứ ba giữa Việt nam và
Mỹ, làm giảm khả năng vỡ nợ của NH, nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng
hoàng tài chính thế giới. Do đó lời kêu cứu, cảnh báo nguy cơ nổ vỡ bong
bóng bất động sản xuất phát từ các nhà đầu tư-đầu cơ-con nợ của NH vì
họ đang lâm vào cảnh thâm hụt nguồn vốn. Thảm cảnh của họ bắt nguồn từ
tham vọng đầu cơ trục lợi nên, sau một thời gian thu được những khoản
lợi nhuận kếch xù, nay họ phải trả giá.
Từ sự thử phân tích mang tính chất định tính như ở trên, nên chỉ dừng
lại ở “thử phân tích”, không có đủ căn cứ để dẫn đến những kết luận
chính xác. Tuy nhiên, qua đó, vẫn này sinh sự cần thiết phải trả lời mấy
câu hỏi sau chủ yếu sau đây:
- Sự nổ vỡ bong bóng trên thị trường bất động sản tại Việt nam có khả
năng làm cho nền kinh tế nước ta lâm vào một cuộc khủng hoảng tài chính
không ?
- Sự nổ vỡ bong bóng bất động sản này gây thiệt hại đến tầng lớp nào là chính ?
- Có một thị trường ngầm về bất động sản, gắn với các nhóm lợi ích không ?
- Chính phủ có cần can thiệp hỗ trợ người bị thiệt hại đến mức nào ?
- V.v….
DiaOc24G.com - Theo Tầm Nhìn